Condominio: riqualificazione energetica ed Ecobonus

Maggiore consapevolezza dei costi energetici crescenti e necessità urgente di affrontare la crisi climatica in atto. In questo contesto, il miglioramento energetico degli edifici è oramai un passo cruciale da compiere.

Indice

1.  Sostenibilità: l'efficientamento energetico di un condominio

2. Sostenibilità il valore aggiunto all'immobile

3. Superbonus nei condomini: Cos’è rimasto? Cos’è previsto per il 2024?

4. Quanto si risparmia efficientando un condominio

5. Dall'amministratore di condominio al Build Manager

6. Le norme per l’efficienza da rispettare in edilizia

7. Le altre agevolazioni per i condomini e le unità immobiliari

8. Una situazione tipo: doppio salto per un condominio in classe F con soli interventi impiantistici

9. FOCUS: un esempio concreto di riqualificazione di un condominio e del suo impianto

10. A chi rivolgersi per riqualificare un condominio?

Sostenibilità: l'efficientamento energetico di un condominio

Negli ultimi decenni le esigenze abitative delle persone sono cambiate e rispetto al passato viene data molta più attenzione al comfort domestico, oltre che al risparmio in bolletta. Nel frattempo, sono arrivate Direttive europee e Leggi nazionali che hanno stabilito parametri di consumo energetico sempre più stringenti per l’edilizia, con l’obiettivo di abbassare le emissioni di gas a effetto serra del settore. L’emergenza clima, infatti, oggi è diventata una vera e propria priorità. Ma se i nuovi edifici, rispettosi delle attuali normative, sono estremamente virtuosi in fatto di efficienza, resta da portare avanti un immane lavoro di riqualificazione del patrimonio esistente.

Il parco edilizio italiano, infatti, è vecchio ed energivoro. L’Enea stima che circa il 60% degli edifici nazionali appartengano alle due classi energetiche peggiori (G ed F) e l’impatto dei condomini sulle emissioni è certamente enorme, dato che se ne contano a livello nazionale circa 2 milioni. Tuttavia, vi sono criticità che ostacolano la diffusione della riqualificazione energetica dei condomini, riconducibili prevalentemente ai costi in gioco e alle complessità tecniche e organizzative per la realizzazione degli interventi: per abbattere tutte queste barriere, l’opera di sensibilizzazione dell’amministratore di condominio e dei tecnici nei confronti delle famiglie è fondamentale.

Sostenibilità il valore aggiunto all'immobile

Riqualificando energeticamente il proprio condominio si ottengono i seguenti benefici:

• netta diminuzione dei consumi termici e delle bollette (con abbattimento delle spese condominiali se il riscaldamento è centralizzato);

• diminuzione dell’impatto ambientale dell’immobile e delle emissioni nocive locali inquinanti (ossidi di zolfo e azoto, polveri sottili, sostanze organiche volatili);

• aumento del livello di comfort e salubrità nelle unità abitative;

• possibilità di eliminare le restrizioni negli orari di funzionamento, in caso di riscaldamento centralizzato, modificando le condizioni climatiche dell’appartamento nella giornata in funzione delle proprie esigenze;

• miglioramento del livello di sicurezza generale del condominio e dei singoli condòmini (si pensi alla sostituzione degli infissi o alla diminuzione dei rischi di malfunzionamento e incidenti sostituendo la vecchia caldaia);

• guadagno in termini di valore di mercato dell’immobile.

Superbonus nei condomini: Cos’è rimasto? Cos’è previsto per il 2024? 

Il Decreto-legge n. 34 del 19 maggio 2020 (il cosiddetto Decreto Rilancio), convertito nella Legge n.77 del 17 luglio, ha introdotto un maxi-rimborso fiscale del 110% per le spese sostenute per la riqualificazione energetica e antisismica degli edifici.

La conversione in legge del decreto AIUTI QUATER, assieme alla pubblicazione della Legge di Bilancio 2023 (DL 197 29/12/22) e al decreto legge n.11/2023 in vigore dal 17/02/2023 ha definito il quadro normativo legato principalmente al Superbonus per il 2023, per il 2024 e per il 2025.

Le due condizioni affinché un condominio possa fruire del Superbonus 110% sono:

1) Realizzare almeno uno degli interventi trainanti tra: 

• isolamento termico dell’involucro edilizio che riguardi almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio (“cappotto” su pareti esterne, isolamento di coperture, tetto, pavimenti); i limiti di spesa prevedono fino a 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio per le prime otto unità, 30.000 euro oltre le 8 unità;

• sostituzione degli impianti di riscaldamento esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la produzione di acqua calda sanitaria adottando caldaie a condensazione almeno in classe A, pompe di calore (comprese quelle geotermiche), impianti ibridi (pompa di calore + caldaia a condensazione), impianti di microcogenerazione o collettori solari termici; è compreso anche l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente per i Comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione sulla qualità dell’aria. Il limite di spesa è di 20.000 euro per le prime 8 unità immobiliari e di 15.000 euro oltre le prime 8.

2) Ottenere il doppio salto di classe energetica del fabbricato condominiale certificato dall’APE (Attestato di Prestazione Energetica) prima e dopo la realizzazione degli interventi. Nel caso di edifici con più unità immobiliari, gli attestati di prestazione energetica sono detti “convenzionali” e sono utilizzabili esclusivamente per accedere al Superbonus.

3) Il tecnico abilitato deve certificare il rispetto dei requisiti tecnici degli interventi e dei costi massimi specifici, come stabilito dai Decreti del 6 agosto 2020 del Ministero dello sviluppo economico (DM Requisiti tecnici e DM Asseverazioni) e successive modifiche.

Quanto si risparmia efficientando un condominio

Per riqualificare qualsiasi edificio è necessario partire da un’analisi energetica preliminare. Questo vale a maggior ragione nel caso di un condominio, data la complessità in gioco causata dalla coesistenza di appartamenti con possibili differenze nell’isolamento (per esempio per la presenza di differenti serramenti) e nei terminali di riscaldamento presenti all’interno delle abitazioni.

In linea generale, si può stimare che in un condominio con un involucro non isolato, i risparmi ottenibili grazie ai principali interventi siano i seguenti:

• isolamento termico dell’involucro opaco (cappotto sulle pareti verticali) per abbassare i consumi all’origine: il risparmio energetico è del 30%-40%;

• nel caso di impianti centralizzati, sostituzione del generatore di calore esistente (caldaia tradizionale) con un nuovo generatore di ultima generazione, come le caldaie a condensazione, le pompe di calore o i sistemi ibridi: il risparmio energetico è del 15%-20%;

• pompe di calore e sistemi ibridi: è necessario valutare la località dove si trova l’immobile, la tipologia di sistemi di distribuzione del calore negli ambienti e le temperature di funzionamento dell’impianto; il risparmio minimo è del 10% nel caso in cui non sono effettuati interventi sull’involucro e i terminali sono radiatori a alta temperatura, ma si piò arrivare a un fino al 50% se si realizza il cappotto termico su più del 50% dell’involucro e se sono presenti terminali di riscaldamento a bassa/ media temperatura come i pannelli radianti; in entrambi i casi la pompa di calore dovrà poter funzionare per 24 ore e con temperatura di mandata scorrevole;

• installazione, dove non già stato fatto, di sistemi di termoregolazione per singolo ambiente (come le valvole termostatiche) e di sistemi di contabilizzazione del calore in modalità diretta o indiretta; i risparmi ottenibili sono del 10%;

• sostituzione dei serramenti con modelli a bassa trasmittanza termica: risparmio ottenibile del 15%-20%;

• installazione di pannelli solari termici o impianti fotovoltaici condominiali: questi interventi portano indubbi vantaggi sia per il risparmio energetico (grazie all’autoproduzione di energia) sia per scalare la classifica dell’APE, in quanto comportano un apporto di energie da fonti rinnovabili; i risparmi economici effettivi possono essere valutati solo dopo un’attenta analisi condotta caso per caso.

Una combinazione virtuosa di più interventi - ad esempio sostituire la caldaia, realizzare il cappotto e cambiare i serramenti - può portare a risparmi fino al 75-80% rispetto alla situazione di partenza.

È importante sottolineare, tuttavia, che le variabili che influenzano il rapporto costi/benefici degli interventi di efficientamento energetico nei condomìni dipendono da molti fattori. I principali sono la posizione geografica dell’edificio, la dimensione (più grande è il condominio, maggiori saranno le economie di scala degli interventi), il tipo di terminali presenti negli appartamenti. Ma non vanno dimenticate le abitudini dei singoli condòmini.

Dall'amministratore di condominio al Build Manager

Data l'importanza della figura dell'amministratore rispetto ad un contesto in cui avvengono rapidi cambiamenti, Viessmann si propone non solo come fornitore ma anche come consulente per gli amministratori.

Analizzare i dati di progetto e le caratteristiche dell'immobile è un'attività che va sempre messa a punto, soprattutto se si ha occhio attento alla fattibilità dell' investimento. I costi di gestione e di realizzazione di un edificio sono cresciuti significativamente.

Quando si investe, non si pensa solo al costo di realizzazione, ma anche ai costi di gestione che sono elevatissimi. È dunque importante riflettere bene sulla progettazione iniziale e fare delle scelte consapevoli a monte.

È chiaro che oggi il ruolo dell'amministratore non è più quello di una volta, ma si sta trasformando sempre di più in quello di build manager: deve sapere spiegare in assemblea innovazioni, deve conoscere tutto quello che si può fare all'interno di un condominio.

Le norme per l’efficienza da rispettare in edilizia

A parte i requisiti specifici richiesti per l’accesso ai diversi bonus fiscali, in Italia esistono degli obblighi di legge in tema di efficienza energetica che gli edifici devono rispettare.

Il progettista che approccia alla riqualificazione di un condominio dovrà rispondere alle leggi e ai regolamenti relativi all’efficienza energetica negli edifici, come per tutti gli edifici sottoposti a ristrutturazione energetica.

La stratificazione delle norme che si sono succedute nel tempo è molto complessa, qui riassumiamo le principali.

Nuovi edifici

Obbligo di fonti rinnovabili (FER) per nuovi edifici. Il D lgs 199/2021 ha previsto a partire dal 2022 l’obbligo di soddisfare la quota minima del 60% di energie rinnovabili nella produzione di acqua calda sanitaria e nel totale dell’energia utilizzata per riscaldamento, acqua calda sanitaria e raffrescamento estivo con fonti rinnovabili.

Quali sono le tecnologie che possono fornire un contributo alla copertura da fonti rinnovabili?

• le pompe di calore, di qualunque tipologia, e i sistemi ibridi; queste tecnologie possono fornire un contributo che può variare da circa il 60% all’80% di energia rinnovabile

• il solare termico

• le caldaie a legna o a pellet

• gli impianti fotovoltaici. In questo computo sono considerati soltanto nel bilancio di energia elettrica e non danno un contributo diretto alla copertura da fonti rinnovabili L’obbligo di soddisfare il 60% di copertura del fabbisogno energetico con FER vale nel caso di:

• edifici di nuova costruzione, anche come ampliamento di edifici esistenti;

• edificio sottoposto a ristrutturazione rilevante, inteso come immobile con superficie superiore a 1000 metri quadrati, soggetto a ristrutturazione integrale o soggetto a demolizione e ricostruzione.

Sono previste eccezioni nel caso in cui possa essere dimostrata l’impossibilità tecnica o nei casi in cui l’edificio sia allacciato a una rete di teleriscaldamento (TLR) efficiente. Requisiti minimi per gli edifici (sia nuove costruzioni sia riqualificazioni energetiche) DM requisiti minimi 26/6/2015

Edifici esistenti

Per i condomìni che eseguono interventi di riqualificazione energetica devono essere rispettate dei parametri di trasmittanza termica delle strutture e di rendimenti degli impianti minimi imposti dal decreto.

A partire dal 1° gennaio 2021 (per la Pubblica Amministrazione già dal 1° gennaio 2019), inoltre, i nuovi edifici e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti devono ridurre al minimo i consumi energetici secondo i parametri stabiliti per gli edifici NZeb stabiliti dal Decreto Ministeriale 26/06/2015 che esplicita i calcoli e le verifiche da compiere per potere ritenere un edificio ad “energia quasi zero”.

Sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore

Dal giugno del 2017 è obbligatoria in tutti i condomini con impianto centralizzato l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, in conformità al D. Lgs 102/2014. La termoregolazione si ottiene tramite valvole termostatiche applicate sui singoli termosifoni e permette di variare l’emissione termica dei corpi scaldanti per adattarla alle esigenze dei singoli locali, apportando un risparmio energetico. La contabilizzazione del calore, invece, permette di attribuire le spese di riscaldamento ai singoli condòmini in funzione dei consumi effettivamente registrati, influendo in modo virtuoso sul comportamento dell’utente. Secondo quanto ha stabilito decreto legislativo 14 luglio 2020, n. 73, i nuovi sistemi di contabilizzazione devono essere leggibili da remoto a partire dal 25 ottobre 2020 (e dal 1° gennaio 2027, tutti i sistemi dovranno comunque essere abilitati).

Le altre agevolazioni per i condomini e le unità immobiliari

Oltre al Superbonus 110% esistono altre agevolazioni fiscali, prorogate per tutto il 2024 dall’ultima Legge di Bilancio, per i condomìni che decidono di intervenire sulle parti comuni per riqualificare l’immobile dal punto di vista energetico e per gli inquilini che vi abitano. Questi strumenti incentivanti sono pensati per rispondere a esigenze diverse, ed è opportuno che ci si rivolga a un progettista esperto che potrà consigliare l’opzione più conveniente. Ad oggi, queste sono le misure valide fino alla fine del 2024:

• Ecobonus: consiste in una detrazione fiscale IRPEF o IRES ripartita in 10 anni e si applica ad edifici residenziali, non residenziali e misti, quindi a tutto il patrimonio edilizio esistente. Le detrazioni sugli interventi effettuati su parti comuni o sulle singole unità immobiliari (che spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà), seguono regole diverse, con aliquote del 50-65-70-75-80-85% a seconda dei casi. Per esempio, per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento con una caldaia a condensazione in classe A con sistema di termoregolazione evoluto si applica la detrazione del 65%, sia in caso di impianto centralizzato sia in caso di sostituzione nella singola unità immobiliare. Invece, per interventi sull’involucro combinati con interventi antisismici che accedono al Sismabonus, le detrazioni vanno dall’80 all’85%.

• Bonus Casa: consiste in una detrazione IRPEF del 50% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, fino a un massimo di 96.000 euro di spesa (moltiplicato per il numero di unità immobiliari nel caso di condominio). Nel caso di parti comuni condominiali i bonifici devono essere effettuati dagli amministratori e la ripartizione delle spese e il godimento delle detrazioni fiscali vengono sempre ripartite in funzione dei millesimi. Dal 2018 è stato introdotto anche per il Bonus Casa l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati volti al risparmio energetico. All’interno del “Bonus Casa”, rimanendo all’interno delle installazioni impiantistiche, ricadono gli impianti fotovoltaici e quegli interventi che non possono accedere all’Ecobonus come, ad esempio, la semplice installazione di una caldaia o di una pompa di calore, oppure la Ventilazione meccanica controllata o il climatizzatore.

• Conto Termico: si tratta di un contributo diretto (non di una detrazione) erogato dal GSE e introdotto per la prima volta con DM 28 dicembre 2012 e successivamente modificato con decreto DM 16 febbraio 2016; è destinato alla Pubblica Amministrazione e ai soggetti privati relativamente a interventi di piccole dimensioni per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili (sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore e sistemi ibridi, installazione di solare termico, sostituzione di scaldacqua elettrici con pompa di calore) e di installazione di sistemi ad alta efficienza. Il condominio, in qualità di “soggetto responsabile” è ammesso ad accedere direttamente al Conto termico, oppure avvalendosi di una ESCO (Energy Service Company) certificata UNI CEI 11352. L’entità del contributo dipende da alcuni parametri (il tipo di tecnologia installata, la zona climatica dell’edificio) ed è erogato in un’unica soluzione per importi fino a 5.000 euro e in 2 o 5 rate annuali costanti per importi superiori.
  

Una situazione tipo: doppio salto per un condominio in classe F con soli interventi impiantistici

L’analisi di situazioni concrete è sempre utile per comprendere la logica di progetti complessi. Prendiamo ad esempio un condominio di 5 piani con 15 unità abitative posizionato in classe F, con un fabbisogno di energia primaria pari a 296 kWh/m2 anno, e vediamo quali azioni possono essere prese in considerazione per l’accesso al Superbonus 100%.
Le strutture dell’edificio non sono isolate, il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria sono affidati a una caldaia tradizionale con rendimento annuo basso (81%) e sono presenti tradizionali radiatori ad alta temperatura.
Vediamo come è possibile effettuare il doppio salto di classe senza dover intraprendere un intervento invasivo e costoso sull’involucro come il cappotto termico.
Non potendo valutare la sostituzione di tutti i terminali presenti, è necessario dimensionare l’impianto senza tenere in conto questo fattore. Un progettista ha la possibilità di valutare tre soluzioni (pompa di calore, sistema ibrido oppure una caldaia a condensazione, tutti interventi trainanti), ma in questo caso la soluzione più indicata è senz’altro il sistema ibrido. Mentre la caldaia a condensazione, da sola, non consentirebbe il doppio salto di classe, con la sola pompa di calore si correrebbe il rischio, con temperature esterne basse, di ottenere prestazioni scadenti o addirittura non compatibili con le temperature richieste da terminali di riscaldamento come i radiatori.
Il sistema ibrido, invece, permette di non preoccuparsi delle temperature di mandata all’impianto esistente e inserisce un apporto di fonti rinnovabili importanti per la classifica dell’APE.
Deve essere previsto un funzionamento dell’impianto a temperatura scorrevole, che consente di diminuire la temperatura di mandata quando aumenta la temperatura esterna, con un conseguente migliore rendimento della pompa di calore.
Installando solamente il sistema ibrido, risulterebbe il passaggio in classe E (fabbisogno di energia primaria non rinnovabile pari a 210 kWh/m2 anno), non sufficiente - anche se per poco - per il doppio salto di classe.
Basta però aggiungere un impianto fotovoltaico da 15 kW con accumulo per ridurre il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile a 189 kWh/m2 /anno e passare in classe D.

In questo esempio si è ipotizzata l’installazione di un modello Vitocal 100 PRO BA 72, sistema ibrido certificato composto da caldaia a condensazione e da pompa di calore specificatamente progettate per il funzionamento in abbinamento, con potenza nominale della pompa di calore di 80 kW.

FOCUS: un esempio concreto di riqualificazione di un condominio e del suo impianto

Il Progettista Termotecnico, Ing. Andrea Pistoli (dello Studio 4E+ di Ancona) è risultato vincitore nella categoria Silver del Concorso di Idee 2022 indetto da Viessmann. Si tratta di un contest dove i Professionisti della progettazione possono mettersi in gioco e dimostrare la loro capacità di accelerare la transizione verso soluzioni sostenibili.

IL PROGETTO

Intitolato "Grande Trasformazione Energetica per un Condominio | Ancona," rappresenta un eccellente esempio di come l'ingegnosità e l'impegno possano convergere per trasformare un condominio esistente in un'opera di rinnovamento energetico e miglioramento del comfort abitativo. Situato nella splendida città di Ancona, questo condominio ha subito una rivoluzione completa sotto la guida esperta dell'Ing. Pistoli, con l'obiettivo di ridurre il consumo energetico, abbassare l'impatto ambientale e aumentare la qualità della vita dei suoi residenti.

Attraverso una combinazione di tecnologie all'avanguardia, isolamento termico avanzato e l'implementazione di fonti di energia rinnovabile, il progetto mira a trasformare il condominio in un modello di sostenibilità e comfort.

L'isolamento dell'involucro è stato realizzato attraverso due stratigrafie distinte.
La prima parte die lavori prevede l'applicazione di un cappotto isolante di 8 cm di polifenolico conforme ai CAM, mentre la seconda prevede l'installazione di una parete ventilata separata. Questa soluzione ha permesso anche di nascondere i passaggi delle tubazioni necessarie per la realizzazione di una nuova distribuzione termica ad anello, realizzata con tubi multistrato.

Un aspetto determinante che ha convinto i proprietari ad optare per il generatore a pompa di calore è stato l'utilizzo di elementi emissivi idonei all'integrazione termica sia in fase di riscaldamento che di raffrescamento, senza dover effettuare opere murarie invasive.

Inoltre, dove possibile è stata adottata una soluzione innovativa che permette di isolare e proteggere le tubazioni dal contesto esterno. Questo ha consentito di ridurre lo spessore dell'isolante mantenendo i costi previsti. Grazie a queste preziose novità e migliorie, il condominio ha visto un notevole incremento dell'efficienza energetica e del comfort abitativo, offrendo ai suoi residenti un luogo accogliente e sostenibile dove vivere.

CARATTERISTICHE DELL‘IMPIANTO

• Vettori energetici: metano, energia elettrica

• Tecnologie a fonti rinnovabili e ad alta efficienza: sistemi ibridi con pompa di calore e caldaia a condensazione; impianto fotovoltaico.

I COMPONENTI VIESSMANN

L’opera di ristrutturazione mira a migliorare l'efficienza energetica e a ridurre le emissioni di CO2 del Condominio composto da 18 unità immobiliari, ognuna termo-autonoma.

Prima dell'intervento, il condominio presentava un'APE in classe F, ma grazie a soluzioni innovative e all'utilizzo di tecnologie ibride, sarà possibile ottenere la classe A4.

L’intervento prevede quindi l’installazione di sistemi ibridi:

• pompa di calore Vitocal 100-A

• caldaie a condensazione Vitodens 100-W.

Questo consentirà di ottimizzare l'utilizzo delle risorse energetiche e ridurre significativamente i consumi.

Un passo importante verso la sostenibilità coinvolgerà anche:

• l'installazione di 14 impianti fotovoltaici con moduli Vitovolt 300, ciascuno con una potenza di 3,6 kWp.

Grazie a tutti questi interventi, il palazzo avrà un notevole risparmio energetico annuo di 216.864 kWh. I consumi energetici specifici verranno notevolmente ridotti, con l'EPHren che passa da 0,8 a 14 kWh/mq e l'EPH,nren da 154,3 a 13,7 kWh/mq (-91%).

A chi rivolgersi per riqualificare un condominio?

L'aumento dei costi energetici mette a dura prova le economie familiari e le aziende, mentre i cambiamenti climatici rappresentano una minaccia sempre più evidente per il nostro pianeta.

In questo contesto, gli interventi mirati al miglioramento energetico non solo riducono i costi a lungo termine ma contribuiscono anche a mitigare i danni ambientali, ponendo le basi per un futuro sostenibile.

La Viessmann Professional Network, infatti, è una rete qualificata e certificata di progettisti e studi di progettazione, presenti in tutta Italia, in grado di supportare l'utente nelle diverse fasi nell'ambito di lavori di efficientamento energetico, dallo studio di fattibilità alla redazione dell’APE alla scelta delle soluzioni, fino agli adempimenti normativi e alle procedure per l’accesso agli incentivi fiscali e agli ecobonus.

Il Progettista Termotecnico è un soggetto chiave in quest'epoca di transizione energetica; poiché è responsabile della progettazione e dell'ottimizzazione di sistemi di riscaldamento, raffreddamento, ventilazione e gestione dell'energia.

L'evoluzione degli impianti termotecnici ha portato a una crescente complessità. La necessità di bilanciare le esigenze di riscaldamento e raffreddamento, la fornitura continua di acqua calda e fredda, nonché la regolazione delle temperature in modo efficiente richiede una pianificazione dettagliata e una comprensione approfondita dei processi termodinamici. Il progettista Termotecnico deve affrontare questa complessità sviluppando soluzioni integrate e ottimizzate per garantire prestazioni efficienti degli impianti.

Cliccando qui potrai metterti in contatto con un Progettista della rete Viessmann.