Come migliorare classe energetica appartamento in condominio

Rendere più efficiente un appartamento in condominio comporta sfide particolari, ma le attuali soluzioni tecnologiche permettono di intervenire in qualsiasi situazione.

Indice:

1. La maggior parte degli italiani vive in condominio
2. Cosa è la classe energetica
3. Un appartamento in alta classe energetica vale di più
4. Come si calcola la classe energetica
5. Le diverse possibilità per aumentare la classe energetica di un appartamento
6. Assicurati la qualità dell’efficienza con Powered by Viessmann
7. Interventi sull’involucro per la classe energetica: il cappotto interno
8. Interventi sull’involucro per la classe energetica: gli infissi
9. Interventi in appartamento sugli impianti: il generatore di calore
10. La ventilazione meccanica controllata in condominio
11. Il fotovoltaico e il solare termico per un appartamento in condominio

La maggior parte degli italiani vive in condominio

Secondo l’Anaci, l’Associazione degli amministratori di condominio, in Italia oltre 45 milioni di persone vivono in condominio e sono oltre 30 milioni le abitazioni costituite da appartamenti. Se l’edificio indipendente è tipico dei piccoli centri e delle periferie, infatti, le città sono prevalentemente composte da condomini, spesso di grandi dimensioni. E nella maggior parte dei casi il riscaldamento è autonomo.

Aumentare la classe energetica di un appartamento in condominio con riscaldamento autonomo e, di conseguenza, la sua classe energetica, comporta sfide diverse rispetto a un edificio monofamiliare.

L’efficientamento è per molti aspetti più complesso, ma esistono comunque interventi molto efficaci, agendo sia sull’involucro che sugli impianti.

Ne parliamo in questa guida pratica destinata a chi vuole conoscere i consigli più importanti per migliorare la classe di efficienza energetica di un appartamento in condominio con riscaldamento autonomo.

Cosa è la classe energetica

Essere proprietari di un appartamento in alta classe energetica, ossia efficiente, significa risparmiare sulle bollette, contribuire alla riduzione delle emissioni di CO2, vivere in un ambiente confortevole e avere un immobile che vale di più sul mercato.

Anche negli appartamenti esistono diversi interventi che si possono effettuare per aumentare la classe energetica. La prima azione da compiere, però, è sapere qual è lo stato di fatto del proprio appartamento.

Per farlo bisogna rivolgersi a un professionista che, dopo un sopralluogo, individua la classe energetica che verrà riportata sull’APE, Attestato di Prestazione Energetica, un documento obbligatorio nel caso di compravendite e locazioni e necessario per accedere agli incentivi fiscali dell’Ecobonus.

Oggi in Italia gli edifici sono soggetti a una classificazione che utilizza 10 livelli che partono dalla lettera G (edifici meno efficienti) e arrivano alla A4 (edifici più efficienti). Questa “pagella” vale sia per gli edifici indipendenti che per gli appartamenti in condominio.

Da cosa dipende la classe energetica?
Dal livello di dispersioni termiche, dagli impianti per la climatizzazione utilizzati e dalla presenza di tecnologie che sfruttano fonti rinnovabili.

Un appartamento in alta classe energetica vale di più

Un investimento che punta a migliorare la classe energetica di un edificio o di un appartamento in condominio è particolarmente intelligente perché si ottengono vantaggi immediati e futuri:

• I vantaggi immediati di un intervento di efficientamento sono determinati dall’abbassamento dei consumi e delle spese in bolletta e dal miglioramento del comfort;
• I vantaggi futuri sono legati all’aumento del valore del proprio immobile sul mercato. Inoltre, una casa con alte prestazioni energetiche, che sia nuova o ristrutturata, per molto tempo non avrà bisogno di spendere per lavori di manutenzione.

Questi fattori fanno sì che i potenziali acquirenti o inquilini siano sempre più attenti alla classe energetica come elemento di valutazione per la scelta. Un appartamento in alta classe di efficienza è particolarmente appetibile e ricercato, tanto che una casa in Classe A vanta un prezzo in media del 25% più alto rispetto a una G, con punte del 45% in più nelle zone climatiche più fredde, come sottolinea uno studio della Banca d’Italia realizzato nel 2024 (per sapere di più leggi La classe energetica determina il valore di un immobile).

Come si calcola la classe energetica

La prestazione energetica viene definita dalla quantità di energia necessaria per soddisfare le esigenze di riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, produzione di acqua calda sanitaria e, negli edifici non residenziali, anche illuminazione e ascensori. In sostanza, si calcola l’energia al metro quadro che serve per far “funzionare” l’edificio, espressa in kWh/mq/anno.

Come viene assegnata la classe dell’APE in base alla prestazione energetica?
Si utilizza un indice di chiamato EPgl,nren, che significa “prestazione energetica globale non rinnovabile” e indica, appunto, la quantità di energia non rinnovabile necessaria per raggiungere le condizioni di comfort relativamente a tutte le funzioni descritte prima. Più è alto questo parametro, più l’edificio è considerato inefficiente.

Il calcolo parte dal presupposto che un edificio "di riferimento" con le stesse caratteristiche (dimensioni, ubicazione, esposizione, ecc.) dell'edificio reale su cui si deve fare l’APE, dotato di pareti standard, di una caldaia come sistema di riscaldamento e senza impianti a fonti rinnovabili, ha un determinato valore di EPgl,nren. Un edificio equiparabile come caratteristiche ma ben isolato ha un consumo di energia inferiore e quindi un rapporto inferiore a 1, così come uno che utilizza una pompa di calore invece della caldaia. Un edificio in condizioni peggiori dell’edificio di riferimento, invece, ha un rapporto superiore a 1.

Facciamo qualche esempio.

La classe A (A1, A2, A3 e A4) ha un rapporto inferiore a 1. La classe B è caratterizzata da valori compresi tra 1 e 1,2, la C ha valori da 1,20 a 1,50 e così via fino alla G che ha un rapporto superiore a 3,50. In termini di consumi energetici, una casa in classe A4 consuma circa il 90% meno energia rispetto a una G (15 kWh/mq/anno rispetto a oltre 160).

Le diverse possibilità per aumentare la classe energetica di un appartamento

Abbiamo detto che per ottenere un salto di classe energetica in un appartamento esistono alcune limitazioni. Ad esempio, non è possibile realizzare il cappotto esterno e nemmeno altri interventi sulle parti comuni in assenza di permesso condominiale.

Nonostante questi “paletti”, si possono comunque realizzare interventi che agiscono e sui due aspetti fondamentali da cui dipende l’efficienza energetica:

• diminuzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento e il raffrescamento grazie al miglioramento dell’involucro (cappotto interno, sostituzione di infissi);

• adozione di tecnologie più efficienti per gli impianti di riscaldamento e sistemi avanzati per la termoregolazione intelligente.

A seconda della situazione, si può privilegiare un punto di vista o un altro, ma è comunque importante affidarsi a professionisti specializzati per progettare e realizzare gli interventi migliori che consentono di ottenere il miglioramento della classe energetica e risultati certi in termini di risparmio.

Assicurati la qualità dell’efficienza con Powered by Viessmann

In Viessmann abbiamo realizzato uno strumento che permette di avere una garanzia sull’efficientamento energetico di un’abitazione, che si tratti di abitazione in edificio autonomo o di un appartamento, di condomini o di edifici commerciali.

Si chiama “Powered by Viessmann” ed è un sigillo che evidenzia la qualità di edifici in Italia che adottano le soluzioni innovative Viessmann installate dai Partner per l’Efficienza Energetica, i professionisti qualificati della rete Viessmann.

Dotare la propria casa di questa attestazione di qualità significa, in altri termini, avere un impianto che comprende tecnologie all'avanguardia. Un beneficio non solo dell’attuale proprietario, ma anche nei confronti di un potenziale acquirente futuro.

Con questo rinocoscimento di eccellenza, che si ottiene solo rivolgendosi a un Partner per l'Efficienza Energetica Viessmann, puoi ottenere i seguenti benefici:

• certificazione di eccellenza impiantistica e di soluzioni impiantistiche di qualità;

• garanzia di massimo comfort abitativo, consumi ridotti e miglioramento dell’impatto ambientale;

• adozione di un ampio portafoglio di tecnologie all’avanguardia e tra di loro integrate, come pompe di calore, fotovoltaico, sistemi di accumulo, solare termico, ventilazione meccanica controllata;

• registrazione di ogni impianto su un portale ufficiale Viessmann;

• sigillo Powered by Viessmann consegnato fisicamente e apposto sull’edificio come elemento distintivo;

• valorizzazione dell'immobile e migliore attrattività sul mercato.

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Interventi sull’involucro per la classe energetica: il cappotto interno

L’isolamento termico di un edificio è uno degli interventi fondamentali per aumentare l’efficienza e la classe energetica, perché permette di diminuire il fabbisogno di energia. Normalmente si procede applicando un cappotto termico esterno, ma nel caso di un appartamento in condominio bisogna per forza agire dall’interno.

Il cappotto termico interno si effettua applicando sui muri pannelli che possono essere di diversi materiali (dalla lana di roccia o di vetro alla fibra di legno o di sughero): ciò che cambia, rispetto al cappotto esterno, è lo spessore che qui è decisamente ridotto. Ovviamente un isolamento spesso solo 4 cm è molto meno efficace di uno spesso 12 o 15 cm, ma scegliendo materiali con un basso livello di conducibilità termica (ad esempio poliuterano espanso) si possono comunque ottenere buoni risultati, riducendo i consumi per il riscaldamento.

In generale, il cappotto termico interno è meno costoso di quello esterno, ma bisogna considerare che le dimensioni delle stanze diminuiscono di qualche centimetro per lato.

Interventi sull’involucro per la classe energetica: gli infissi

Secondo l’ENEA, attraverso finestre non isolate può disperdersi fino al 25% del calore di un’abitazione. La sostituzione degli infissi è, dunque, un intervento che comporta importanti vantaggi per l’efficienza ed è anche un’operazione poco invasiva che non richiede permessi condominiali.

L’installazione di vetri doppi o tripli che utilizzano una camera d’aria o a gas isolante permette di diminuire il passaggio di calore verso l’esterno (o verso l’interno in estate). Per aumentare le prestazioni in inverno, si possono inoltre scegliere vetri basso emissivi rivestiti di un particolare strato metallico che non influisce sul passaggio della luce ma riflette il calore infrarosso mantenendolo all’interno. Un altro parametro importante è il taglio termico dell’infisso, che riduce i ponti termici che causano dispersioni di calore.

Con infissi ad alte prestazioni a triplo vetro e taglio termico si ottiene una trasmittanza termica (il parametro che misura la capacità di isolamento) anche inferiore a 1,0 W/m²K, rispetto ai 5 W/m²K di un vecchio infisso a vetro singolo.

Senza dubbio questo è il tipo di intervento migliore (compromesso costi/risparmio energetico/comodità/interferenze cantiere) lato involucro per gli appartamenti in condominio!

Interventi in appartamento sugli impianti: il generatore di calore

Un altro intervento molto importante per aumentare la classe energetica di un appartamento in condominio è la sostituzione dell’impianto di riscaldamento. La maggior parte degli impianti condominiali ancora oggi è autonoma, e in questi casi spetta al proprietario effettuare le opere.

La valutazione deve coinvolgere il generatore di calore, i terminali di distribuzione e i sistemi di termoregolazione e non sono richiesti permessi al condominio se non si coinvolgono parti comuni dell’edificio.

Per scegliere la soluzione migliore bisogna ovviamente considerare il punto di vista del proprietario di casa, ma senza mai dimenticare il parere tecnico di un professionista qualificato.

Vi sono diverse possibilità che vanno analizzate a seconda dello stato di isolamento dell’edificio, della sua tipologia (dimensioni, presenza o meno di spazi esterni) e dell’entità della riqualificazione che si intende realizzare. Qui le riassumiamo.

Caldaia a condensazione

Avendo in dotazione una vecchia caldaia tradizionale e volendo fare una semplice sostituzione con un budget limitato, l’installazione di una moderna caldaia a condensazione permette di ottenere risparmi sui consumi di gas metano che possono arrivare al 20-30%. La tecnologia della condensazione in sé aumenta il livello di efficienza del generatore di calore perché recupera il calore dai fumi di scarico, ma l’utilizzo di sistemi per la distribuzione del calore a bassa temperatura (pannelli radianti o ventilconvettori) consente di massimizzare il risparmio, così come la termoregolazione evoluta che sfrutta le caratteristiche di modulazione dell’impianto.

Pompa di calore aria-acqua

La pompa di calore è la soluzione tecnologicamente più efficiente e sostenibile per il riscaldamento invernale, la produzione di acqua calda sanitaria ed (eventualmente) il raffrescamento estivo. Sfrutta energia termica rinnovabile ed elettricità, per cui abbatte notevolmente le emissioni di gas serra. Inoltre, vanta rendimenti decisamente superiori rispetto a una caldaia, per cui, a parità di comfort termico reso, consuma meno energia.

La sua installazione è indicata per chi vuole scegliere una tecnologia allo “stato dell’arte” della climatizzazione, ma nel caso di un appartamento in condominio vanno valutati alcuni requisiti fondamentali:

• la disponibilità di adeguato spazio per installare l’unità esterna (anche un balcone, ma non troppo piccolo, può andare bene)
• lo spazio interno per installare il bollitore (anche appeso a muro o a soffitto)
• la compatibilità con i terminali esistenti, qualora siano installati dei radiatori. Nella maggior parte dei casi i radiatori esistenti possono funzionare con temperature compatibili con le pompe di calore.

Le moderne pompe di calore residenziali possono funzionare con temperature di mandata fino a 70°C ma è importante mantenere la temperatura più bassa possibile in ogni caso per massimizzare il risparmio economico. È comunque sempre importante fare una verifica preliminare sui radiatori esistenti. La condizione ideale dovrebbe essere una temperatura massima di mandata ai radiatori pari a 55°C nelle condizioni di temperatura esterna invernale più rigida.

Sistemi ibridi pompa di calore-caldaia a condensazione

I sistemi ibridi sono soluzioni integrate che combinano in modo ottimizzato il funzionamento di due differenti generatori di calore. Quando le condizioni esterne lo consentono, funziona solamente la pompa di calore, mentre se il clima è particolarmente rigido subentra a supporto la caldaia. A maggior ragione, per un appartamento in condominio valgono i requisiti di spazio esterno e interno accennati in precedenza per la pompa di calore, anche se oggi esistono soluzioni che ottimizzano lo spazio.

La ventilazione meccanica controllata in condominio

La ventilazione meccanica controllata non è solo un mezzo efficace per avere in casa aria fresca e pura ed evitare il ristagno di umidità e la formazione di muffe (fatto particolarmente importante negli edifici e negli appartamenti ben isolati), ma è anche uno strumento per il risparmio energetico in inverno.

Permette, infatti, di recuperare il calore dall’aria viziata che viene espulsa all’esterno dell’abitazione per preriscaldare l’aria fredda in ingresso, abbassando i consumi dell'impianto di riscaldamento.

Per la riqualificazione energetica di un appartamento in condominio, una soluzione comoda e poco invasiva è quella di installare in una o più stanze sistemi di VMC puntuali o decentralizzati, che prevedono solamente due fori nel muro perimetrale, senza altri interventi invasivi per realizzare le canalizzazioni.

Il fotovoltaico e il solare termico per un appartamento in condominio

Il fotovoltaico e il solare termico sono tecnologie che sfruttano la principale tra le nostre fonti rinnovabili (il sole) per produrre elettricità e calore per l'autoconsumo delle utenze elettriche di casa e per produrre acqua calda sanitaria. Permettono di incrementare notevolmente la classe energetica di un edificio o di un’abitazione, perché agiscono sul parametro “energia rinnovabile” così importante nel determinare il valore dell’indice EPgl,nren.

Un impianto fotovoltaico, ad esempio, è l’ideale complemento di una pompa di calore, perché consente di provvedere al riscaldamento sfruttando in parte l’elettricità auto prodotta.

Spesso si pensa che non sia possibile installare un impianto fotovoltaico privato su uno spazio comune come il tetto del condominio, ma secondo normativa non è così e tra i consigli che possiamo darvi c'è quindi quello di prendere in considerazione anche questa possibilità.

L’articolo 1122-bis del Codice Civile, introdotto con la legge n. 220 del 2012, stabilisce che un condomino può installare impianti per la produzione di energia rinnovabile su parti comuni, come tetti e lastrici solari, comunicando all’amministratore e all’assemblea di condominio la sua intenzione. L’installazione non deve ovviamente arrecare danni, compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio e deve avvenire nel rispetto del diritto all’uso delle parti comuni degli altri condomini. L’assemblea condominiale può negare la sua autorizzazione, ma per farlo deve dimostrare che l’installazione arrecherebbe un danno effettivo.

Di fatto in un condominio "medio" (più di 8 unità immobiliari con amministratore) l'impianto Fotovoltaico sul tetto non è privato, ma è a servizio delle parti comuni. Si può fare privato nei casi in cui le unità immobiliari siano poche (ad esempio 4/6, quindi la copertura - se piana - viene distribuita tra le varie unità immobiliari).