Casa green, perché vale sempre di più

Le case green caratterizzate da alte prestazioni energetiche determinano bollette minime e un basso impatto ambientale. Sul mercato, inoltre, possono valere fino al 50% in più rispetto a un edificio energivoro. Ecco perché investire per riqualificare è conveniente, anche in vista della Direttiva case green che avrà l’effetto di ampliare il divario tra immobili riqualificati e non.

Indice:

1. Il valore di una casa green
2. Il successo dei mutui green
3. Che cosa è una casa green
4. Cosa sono le classi di efficienza energetica
5. L’effetto della Direttiva case green
6. Come cambierà l’APE
7. Che requisiti deve avere una casa green
8. I requisiti minimi di prestazione energetica per i nuovi edifici
9. Cosa succede se non si adegua la casa entro il 2030
10. Come aumentare il valore della propria casa
11. Quanto costa una casa green di 100 metri quadri?
12. Powered by Viessmann: evidenzia il valore del tuo immobile
13. In sintesi: tutti i vantaggi delle case green

Il valore di una casa green

L’efficienza energetica è una leva fondamentale per il mercato immobiliare, ed è anche un’opportunità molto importante per i proprietari che possono aumentare notevolmente il valore economico della propria abitazione.

Una casa green ad alta efficienza in classe A o B, nuova o ristrutturata, vale infatti molto di più di una vecchia abitazione energivora. Precisamente, vale fino al 50% in più, a seconda dell’ubicazione, delle caratteristiche e degli interventi effettuati: una tendenza che oggi accomuna tutte le compravendite a livello nazionale.

È quanto evidenzia il recente Osservatorio Restructura 2025 realizzato da Immobiliare.it Insights, Politecnico di Torino e Qualis. A Torino (dove si è concentrato un focus dello studio) il valore degli immobili riqualificati può crescere dal 7 al 30%, con la valorizzazione più alta che si verifica nelle periferie, dove la classe energetica incide maggiormente sul prezzo.

Perché una casa green vale di più?
Perché le sue bollette sono basse, a volte quasi nulle, e diminuiscono quindi i costi di gestione. Inoltre, una casa con alte prestazioni energetiche nuova o ristrutturata, per molto tempo non avrà bisogno di spese per lavori di manutenzione.

La Direttiva case green valorizzerà ulteriormente gli immobili in alta classe energetica, mentre quelli nelle classi peggiori sono destinati a perdere attrattività sul mercato.

Il successo dei mutui green

Anche i mutui green si stanno diffondendo sempre più: siamo passati dal 3% del totale dei mutui nel 2024 al 20,4% attuale (Fonte: Il Sole 24 ORE).

Si tratta di finanziamenti destinati all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad alta efficienza energetica che offrono condizioni più vantaggiose, ad esempio tassi d'interesse agevolati.

Questi mutui sono concessi per acquisti di case in classe A o B, oppure, nel caso di riqualificazione, se si ottiene una riduzione dei consumi superiore al 30% o un passaggio di due classi energetiche.

Ristrutturare in chiave green, quindi, è conveniente anche dal punto di vista del finanziamento, e, difatti, sono sempre di più le persone disposte a investire per una riqualificazione energetica, con benefici per l’ambiente, per il comfort e la salute.

Che cosa è una casa green

Genericamente, una casa green può essere definita come un edificio che ha un basso impatto sull’ambiente in termini di consumi ed emissioni e che è caratterizzato da bollette molto basse. Entrando più nello specifico, possiamo utilizzare le definizioni ufficiali che all'interno direttiva europea del maggio 2024 descrivono le caratteristiche degli edifici a emissioni zero: sono quegli edifici con un bassissimo fabbisogno energetico, che non causano emissioni in loco di gas a effetto serra e dove la poca energia necessaria viene coperta, in gran parte o totalmente (nel caso degli edifici a energia zero) da fonti rinnovabili, comprese quelle generate sul posto o nelle vicinanze.

Le abitazioni green si caratterizzano per l’utilizzo di tecniche costruttive, materiali, impianti e tecnologie all’avanguardia che garantiscono non solo altissime prestazioni energetiche, ma anche miglior comfort e salubrità ambientale.

Oggi sono considerate case green quelle che rientrano nella classe A della classificazione italiana utilizzata nell'Attestato di Prestazione Energetica.

Cosa sono le classi di efficienza energetica

La classe energetica permette di conoscere quanta energia consuma un edificio o un’abitazione. La classe è riportata nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), una certificazione obbligatoria in caso di nuova costruzione, di compravendita o di affitto che viene realizzata da un tecnico iscritto a un ordine professionale e abilitato alla progettazione di edifici e di impianti.

Gli edifici in Italia sono classificati utilizzando una scala di 10 livelli che parte dalla lettera G (edifici meno efficienti) e arriva alla A4 (edifici più efficienti). Più alta è la classe di efficienza, maggiore è il risparmio energetico che si ottiene rispetto a un edificio “normale”.

La classificazione viene fatta basandosi su un indice chiamato Epgl,nren che significa “indice di prestazione energetica globale non rinnovabile “ e che indica, appunto, la quantità di energia non rinnovabile necessaria per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda sanitaria. Più è basso il valore dell’indice, migliori sono le prestazioni energetiche: un immobile in classe A4 ha un valore pari a 0,40 rispetto all'edificio di riferimento, mentre per uno in classe G si arriva a un valore superiore a 3,50 .

Per determinare il valore di Epgl,nren vengono presi in considerazione diversi aspetti:

• zona climatica in cui è situato l’immobile;

• caratteristiche architettoniche e orientamento;

• caratteristiche delle murature e degli infissi;

• impianto di riscaldamento e raffrescamento presente;

• Impianto di produzione di acqua calda sanitaria presente;

• eventuali impianti di produzione dell’energia da fonti rinnovabili presenti.

Attenzione: le indicazioni dell'APE di oggi non sono ancora quelli che si avranno dopo il recepimento della direttiva Case Green.

L’effetto della Direttiva case green

Con la Direttiva UE 2024/1275 (Energy Performance of Building Directive IV o EPDB IV), si può dire che sia iniziata la vera e propria era delle Case Green e, non a caso, nel linguaggio comune la nuova normativa viene definita proprio Direttiva Case Green. Approvata dal Parlamento Europeo il 12 marzo 2024 ed entrata in vigore il successivo 28 maggio, punta a rendere tutto il parco immobiliare europeo a zero emissioni entro il 2050, come vuole il pacchetto della Commissione Europea chiamato Green Deal. Per farlo bisognerà passare da alcune tappe intermedie, tra le quali quella chiamata Fit for 55, che prevede di ridurre le emissioni di gas serra di almeno il 55% entro il 2030 rispetto ai livelli del 1990.

Proprio per il 2030 gli obiettivi principali della Direttiva case green prevedono la riduzione del consumo energetico del patrimonio edilizio residenziale del 16% (e del 20-22% entro il 2035), l'obbligo per tutti i nuovi edifici di essere a emissioni zero (oggi devono già essere a energia quasi zero) e il divieto di installazione di nuove caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili dal 2040.

Altri obblighi prevedono l’installazione di impianti solari sugli edifici nuovi, con scadenze progressive per gli edifici pubblici, quelli non residenziali e, infine, anche per gli edifici residenziali.

Il provvedimento prevede inoltre una nuova metodologia per il calcolo della prestazione energetica degli edifici e una modifica della classificazione energetica, che porterà a cambiamenti anche nel nostro APE.

Gli Stati membri dell'UE dovranno recepire la Direttiva entro il 29 maggio 2026 con i rispettivi piani nazionali di ristrutturazione degli edifici che definiranno la “traiettoria” di ristrutturazione in base al proprio patrimonio, partendo dagli edifici con le prestazioni peggiori.

Indipendentemente da come l'Italia recepirà la Direttiva, è evidente che nei prossimi anni ci sarà un effetto di svalutazione per gli immobili più vecchi e inefficienti, in quanto più lontani dall'obiettivo di emissioni zero (a differenza di un edificio con pompe di calore e impianto fotovoltaico, molto più efficiente e vicino alle richieste).

Come cambierà l’APE

Tra le novità che introdurrà la nuova Direttiva case green, come abbiamo detto, ci sono quelle che riguarderanno l’APE. In particolare, cambieranno le classi di prestazione energetica che saranno in un certo senso semplificate e uniformate tra i vari Stati membri: rimarranno solo le classi dalla A, che corrisponde agli edifici a emissioni zero, alla G e spariranno le classi A1, A2, A3 e A4.

Resterà la possibilità di introdurre un'ulteriore classe A+ per gli edifici con una soglia massima di consumo energetico inferiore almeno del 20% rispetto agli edifici a emissioni zero: in pratica, si tratta degli edifici a energia positiva, che generano più energia rinnovabile di quella che consumano, ad oggi non ancora diffusi.

Che requisiti deve avere una casa green

A livello generale, senza considerare i precisi obblighi di cui parliamo più avanti, è possibile stilare una lista delle caratteristiche che contribuiscono a realizzare, in misura più o meno importante, una casa green:

• alta coibentazione dell’edificio per garantire minime dispersioni termiche (cappotto termico, infissi a bassa trasmittanza);

• utilizzo di impianti di climatizzazione altamente efficienti (ad esempio pompe di calore che apportano anche il contributo di energia rinnovabile);

• utilizzo di sistemi di termoregolazione evoluta per ottimizzare i consumi;

• apporto di energie rinnovabili (impianto fotovoltaico e/o solare termico);

• schermature solari;

• materiali di costruzione a basso impatto ambientale;

• presenza della Ventilazione meccanica controllata per assicurare il ricambio d’aria e aumentare il risparmio energetico.

I requisiti minimi di prestazione energetica per i nuovi edifici

Esistono dei precisi requisiti minimi di prestazione energetica (D.M 26/06/2015 in via di aggiornamento) che già oggi devono essere rispettati per legge nel caso di nuovi edifici, nelle demolizioni e ricostruzioni e anche in quello di edifici soggetti a ristrutturazioni importanti (con superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati).

Questi edifici, infatti, devono essere a energia quasi zero (nZEB), ossia devono coprire i principali fabbisogni energetici con energie rinnovabili e devono rispettare determinati valori per quanto riguarda la trasmittanza termica dell’involucro. Per ottenere questo obiettivo sono fondamentali la coibentazione, il fotovoltaico e le pompe di calore. È, inoltre, richiesta la presenza di sistemi di automazione, controllo e regolazione e la predisposizione per la ricarica dei veicoli elettrici.

Un altro obbligo (Decreto Legislativo 199/2021) per gli edifici nuovi e quelli soggetti a ristrutturazione importante riguarda la copertura del 60% dei consumi energetici per riscaldamento, acqua calda sanitaria e climatizzazione tramite fonti rinnovabili.

Cosa succede se non si adegua la casa entro il 2030

La Direttiva case green prevede obblighi generali vincolanti per la prestazione energetica degli edifici, ma lascia a ogni singolo Paese le decisioni su come raggiungerli e sull’imposizione di eventuali sanzioni. Oggi l’Italia non ha ancora presentato il proprio piano nazionale di ristrutturazione del patrimonio edilizio, dunque non è possibile sapere quali edifici nei prossimi anni dovranno essere riqualificati e in quale modo.

Quello che ci si può aspettare, come dicevamo all’inizio, è che il mercato penalizzi gli immobili in classe energetica bassa, come la G, con un calo del loro valore e maggiori difficoltà nel venderli o affittarli.

Come aumentare il valore della propria casa

Gli interventi che permettono di migliorare la classe energetica di un edificio, aumentandone così il valore, sono diversi. A seconda delle condizioni di partenza, del tipo di abitazione e del risultato finale che si vuole raggiungere (il miglioramento di una o due classi, oppure il raggiungimento della classe A) possono essere richiesti lavori più o meno impegnativi.

Sicuramente l’isolamento termico dell’involucro (pareti, solai e infissi) è molto importante, ma anche impegnativo economicamente. Altrettanto importante è la sostituzione del vecchio impianto di riscaldamento con una pompa di calore e l’installazione di pannelli solari, interventi che permettono di guadagnare senz’altro un doppio salto di classe.

Vuoi sapere come si migliora la classe energetica di un appartamento in condominio? Leggi il nostro approfondimento

Quanto costa una casa green di 100 metri quadri?

La spesa necessaria per riqualificare la propria casa e farla aumentare di valore con un salto di classe dipende ovviamente dall’entità degli interventi. Se sostituire la caldaia con un modello a condensazione può costare relativamente poco (dai 2.000 ai 4-5.000 euro), l’installazione completa di una pompa di calore per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria costa orientativamente intorno agli 8.000 euro (nell'ipotesi più vantaggiosa). Attenzione però, perché in alcuni casi per le unifamiliari potrebbero essere anche più elevati, in funzione dello stato di fatto dell'impianto.

Il cappotto termico o la sostituzione degli infissi hanno un impatto economico non indifferente: un cappotto termico, ad esempio, ha un costo medio che cambia molto in funzione di tipologia e materiali, variando tra i 100 e i 400 euro al metro quadro. Un infisso nuovo, invece, può costare da 300 euro fino a 1.500.

Recenti stime affermano che una riqualificazione energetica secondo i criteri previsti dalla Direttiva UE Case Green comporterebbe un costo complessivo medio tra i 35.000 e i 60.000 euro considerando una abitazione di 100 mq.

Questa spesa, tuttavia, va messa in relazione con il valore del proprio immobile che potrebbe aumentare di qualche decina di migliaia di euro rispetto a un immobile non in linea con queste caratteristiche: di fatto, un’abitazione di 100 metri quadri che non ristrutturata costa 200.000 euro, dopo la riqualificazione può essere valorizzata a 250.000 euro, con un ammortizzamento quasi totale degli interventi effettuati.

Inoltre, non dimentichiamo che per abbattere le spese di riqualificazione nel 2026 saranno ancora disponibili gli incentivi delle detrazioni fiscali (Ecobonus e Bonus ristrutturazioni al 50% per l’abitazione principale, oppure al 36% per la seconda casa), oltre al nuovo Conto Termico 3.0.

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Riqualificare energicamente una proprietà immobiliare comporta un investimento non trascurabile ed è molto importante essere certi di fare le scelte giuste, utilizzando materiali e tecnologie di qualità e installati correttamente.

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In sintesi: tutti i vantaggi delle case green

Ricapitoliamo velocemente i motivi per cui riqualificare energeticamente un immobile è vantaggioso:

• riduzione dei consumi energetici e delle bollette;

• aumento del comfort abitativo;

• riduzione delle emissioni e ambiente tutelato;

• aumento del valore di mercato dell’immobile, che può compensare l’investimento necessario;

• adeguamento in vista del recepimento della Direttiva europea Case Green;

• possibilità di sfruttare gli incentivi economici.